政策解读

我市在自治区首家出台住房租赁市场新规

发布日期:2018/01/04 次浏览

    为了贯彻党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,让全体人民住有所居”的新举措的精神,积极落实中央经济工作会议明确的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的重点工作。12月22日,包头市全面深化改革领导小组召开第24次全体会议,研究通过了《包头市关于加快培育和发展住房租赁市场实施方案》。新规的出台在自治区尚属首家。
   《方案》制定发展目标。2017年起,完善住房租赁法规制度建设,建立政府住房租赁服务和监管网络平台,培育11家以上专业住房租赁机构,引进1—2家实力强、具有一定规模的租赁企业落户包头。加强住房租赁行业管理,坚持“政府引导、市场运作、社会参与、试点先行”原则,规范住房租赁市场秩序和主体行为。加强住房租赁试点城市申报工作,争取列入自治区试点城市。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,健全政府监管、行业自律、主体诚信、社会监督的住房租赁市场机制,并有序扩大和优化住房需求,推进实现城镇居民以及新市民住有所居的目标。
    加快培育和发展住房租赁市场从四个方面,明确了重点任务。《方案》明确培育市场供应主体。一是发展专业化房屋租赁企业。各地区所属国有企业组建并成立至少一家专业从事房屋租赁运营的管理公司,对本地区政府购买或长期租赁的库存商品住房和商品非住房进行租赁运营。允许国有企业或国有参股企业履行批准程序后,将利润、股份分红等收益用于购买或租赁房屋,从事租赁经营。支持各类机构和投资者依法设立房屋租赁企业,鼓励房屋租赁企业通过长期租赁或购买等方式多渠道筹集房源,满足不断增长的住房租赁需求。二是支持房地产开发企业开展房屋租赁业务。引导房地产开发企业采取“开发+销售+租赁”的多样化运营模式,向租售并举转型,将一定规模的库存商品住房和商品非住房通过自主经营或合作的方式向社会出租。在符合城市规划的前提下,鼓励相关企业将符合条件的库存商业用房和办公用房改造为电子商务、众创空间、科技企业孵化器等“住房+商业服务+创新创业孵化器”的创业社区用房;教育培训、社区卫生服务中心(站)、文体健身场所、养老公寓、养老服务、幼儿园、社区两室等公益性设施用房;“大众创业、万众创新”、大学生集聚计划、创业园等建设用房,加快推进发展现代服务业。三是规范住房租赁中介服务。建立中介行业协会,健全相关规章制度,充分发挥协会协调服务作用,规范行业行为。鼓励中介机构兼并重组,提升集中度,促进资源优化配置。支持物业服务企业依法从事住房租赁中介业务。鼓励住房租赁企业或中介机构购买库存商品住房和商品非住房向社会提供租赁。鼓励中介机构、物业服务企业提供住房租赁托管服务,开展房屋销售代理、装修、搬家、家政等专业化服务。四是支持和规范个人出租住房。鼓励个人投资购买库存商品住房和商品非住房作为租赁市场房源提供者。鼓励个人依法出租自有住房,引导个人出租采用规范的合同文本。
    《方案》鼓励住房租赁消费。一是扩大住房租赁消费群体。鼓励农牧业转移人口、进城务工人员、高校毕业生和外地来包投资、经商、创业人员等群体,通过向社会租赁房屋解决居住问题。二是鼓励购买或租赁住房用于租赁。鼓励国有企业、高职院校、科研院所、医院组织租赁住房,满足本单位职工住房需求。支持各类园区企业在自有宿舍房源不能满足职工居住情况下,通过房屋租赁运营管理公司为职工租赁宿舍,解决企业职工的住房问题。三是推动库存房源租赁。积极盘活库存和闲置的商业用房、办公用房、工业厂房、企业库房、物流设施等房屋建筑资源,各地区要采取购买、租用、贴息、补助或国有资产划拨、转换等方式,将库存和闲置用房投资改造成商贸、菜市场及便民场所、快递业仓储集散地等用于租赁,为各类创业者、中小企业、个体工商户提供低成本经营场所。 
    《方案》规范租赁市场管理。一是加强房屋租赁市场监管。建立多部门联合监管机制,制定科学有效的调控和监管措施,加强和规范住房租赁市场,加大对违法违规行为的处罚力度。按照相关法律法规的规定严格落实房屋租赁企业、中介机构备案管理制度。加快建设住房租赁市场信用体系,及时公布经备案的住房租赁企业、房地产中介机构、从业人员名单及信用档案等信息,畅通投诉举报渠道,促进住房租赁企业和中介机构依法诚信经营。二是严格房屋租赁合同管理。制订全市统一规范的《包头市房屋租赁合同》示范文本,完善房屋租赁信息系统功能,提供网上下载服务,在全市推广使用,逐步实现房屋租赁合同网签和网上备案。在办理公积金提取支付房租、以租赁住房为条件办理居住证、享受财政住房补贴、租用办公营业用房等相关手续时,必须签订《包头市房屋租赁合同》,并进行登记备案。三是加大房屋租赁信息化服务。2017年底前建立覆盖全市的政府房屋租赁信息服务与监管网络平台,加强房屋平台用户和租赁信息管理,为租赁市场供需双方提供真实有效的信息服务,确保租赁双方高效对接。四是建立房屋租赁市场租金指导制度。2017年底前建立市场运行数据统计和分析体系,市住房保障部门根据不同区域、不同类型房屋的市场租金水平,定期公布租金的指导价格,为租赁双方确定租赁价格提供参考,并通过租金价格指导加强租赁市场的预警预报和管理力度,确保租赁市场健康有序发展。
    《方案》完善公共租赁住房保障。一是扩大公共租赁住房保障范围。凡符合《包头市公共租赁住房管理办法实施细则》准入条件的,以及青年医生、青年教师等专业技术人员,全部纳入公共租赁住房保障范围;在棚户区(城中村)改造、重大项目、交通道路、铁路(地铁)等公共基础配套设施建设中,被征收人未选择产权调换(回迁安置和异地安置)的,可纳入公共租赁住房保障范围。二是推进公共租赁住房货币化。转变公共租赁住房保障方式,采取实物保障与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。完善租赁补贴制度,综合考虑全市经济发展水平、市场租金情况、财政承受能力和保障对象需求等因素,合理确定租赁补贴标准,尽快制定出台我市公共租赁住房货币化政策。三是拓宽公共租赁住房房源渠道。加快尚未竣工的公共租赁住房项目建设进度,进一步完善配套基础设施,推行公共租赁住房预分配制度,确保已建成公共租赁住房项目尽快分配入住。各地区要每年列入一定的财政预算和将适当比例的土地出让金、公积金增值收益,纳入统筹管理用于项目配建公共租赁住房的回购。进一步拓宽公共租赁住房房源渠道,通过市场租赁、购买等方式,多渠道筹集房源,增加公共租赁住房有效供应。
    《方案》制定政策措施。一是加大政策扶持力度。依法登记备案的住房租赁企业,从事住房租赁专营或兼营的企业,可享受生活服务业的相关支持政策;积极落实公积金支付房租政策,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人、配偶及同户籍未成年(未满18周岁)子女在我市无自有住房且租赁住房的,可按年申请提取住房公积金支付房租。二是加大财政补贴力度。税收优惠,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人(不包括一般纳税人)出租住房月收入2万元(含本数,下同)至3万元的,2017年12月31日之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除相关费用。住房租赁企业购买库存商业用房用于建设引进人才公寓、创业和再就业服务的,购房贷款额度部分,各地区可按照贷款利率高于基准利率的差额给予财政贴息;对在包头市创业就业大学生及青年医生、青年教师等专业技术人员且未实物保障的公共租赁住房保障对象(不含廉租家庭),采取租赁补贴方式予以解决。三是加大金融支持力度。鼓励政策性金融机构比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件,给予住房租赁企业信贷支持;鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持;房地产开发企业将库存商品住房和商品非住房出租经营的,以及对库存商品住房进行装修的,金融机构可按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,给予信贷支持;有条件的地区可通过设立住房租赁企业专项扶持资金等方式,为住房租赁企业贷款增信担保。
    《方案》要求。一是加强组织领导。成立由分管副市长任组长的包头市加快培育和发展住房租赁市场工作领导小组,成员由各地区政府(管委会)和市发改、教育、公安、民政、财政、人社、住房保障、工商、税务等部门有关领导组成。领导小组下设办公室,办公室设在市住房保障局。各地区、各部门要切实加强组织领导,建立相应的组织机构,抓好贯彻落实。领导小组负责统筹协调全市住房租赁市场培育和发展的组织实施工作。二是明确责任分工。各地区政府(管委会)承担本行政区域培育和发展住房租赁市场的主体责任,市住房保障局牵头负责全市住房租赁市场的指导、协调和管理工作,各相关部门、单位按照职能职责分工负责相关工作,形成多层级管理和多部门联动相结合的管理机制,确保各项工作有序推进。三是加强督查考核。领导小组办公室要制定具体的工作措施,会同市政府督查室等部门对各地区、相关责任部门、单位落实政策措施情况开展专项督查,适时通报督查结果,推进政策措施落到实处。四是注重宣传引导。新闻媒体要加大住房租赁相关政策解读力度,及时宣传全市住房租赁市场培育和发展取得的成果、区域试点探索的经验,为我市住房租赁市场稳步发展营造良好的外部环境。
    为配合《方案》的实施,市政府相关部门将建立全市统一的房屋租赁信息服务与监管网络平台,并推行统一规范的《包头市房屋租赁合同》及网签备案,后续会有一系列配套措施跟进,加快培育和发展租赁市场,将成为解决居住问题的重要途径。

  

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